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Immobilienerwerb in Italien
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Kaufvorvertrag und
notarieller Kaufvertrag |
Zur Registrierung des Eigentumswechsels in den Grundbuchregistern ist der
Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig. Der Notar muss in
seiner Urkunde bereits die italienische Steuernummer des Verkäufers und des
Käufers angeben. Jeder Käufer, d.h. also auch der ausländische deutsche
Käufer muss somit zeitlich vor dem Notarvertrag bei der örtlich zuständigen
Finanzdirektion den erhalt einer persönlichen Steuernummer beantragen (das
erledigen auf Wunsch natürlich
wir, für Sie).
Hierzu genügt die Ablichtung des
Personalausweises und die Angabe der zukünftigen postalischen Anschrift in
Italien |
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Ein entscheidender Unterschied zwischen dem
italienischen und dem deutschen Recht ist, dass in Italien vor dem
notariellen Kaufvertrag regelmäßig schon ein privatschriftlicher Vorvertrag
(compromesso) von Verkäufer und Käufer gefertigt
wird.
Dieser bewirkt zwar nicht die öffentliche
Dokumentation der Eigentumsumschreibung im Grundbuch , welche dem
notariellen Vertrag vorbehalten ist, ist aber bereits – anders als nach
deutschem Recht – rechtlich bindend und wirksam für den Wechsel des
Eigentums zu dem Grundstück.
Nach dem deutschen Recht bewirkt erst die Einschreibung eines notariell
beurkundeten Kaufvertrages im Grundbuch mit Auflassung den
Eigentumsübergang. |
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1. Inhalt des
Kaufvorvertrages
Beim privatschriftlichen Vorvertrag sollte der deutsche Käufer darauf
achten, dass nachfolgende wesentliche Elemente enthalten sind:
-
persönliche Angaben zu den Vertragsparteien
(Vor- und Nachname, Geburtsname, Geburtsdatum, Wohnanschrift)
-
konkrete Beschreibung der zu kaufenden Immobilie (postalische
Adresse, Bebauungsbeschreibung)
-
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
-
Zeitpunkt des nachzuholenden Notarvertrages
-
Anzahlungen
-
Datum der Besitzübergabe
2. Die Anzahlung (caparra)
In Italien ist es bei privatschriftlichen Kaufverträgen üblich, dass eine
Anzahlung vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt in der Regel 10% bis 30% des
vollen Kaufpreises. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den
notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung.
Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe
vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag
bricht (caparra
confirmatoria). Die Maklercourtage wird mit den Unterschriften auf
dem Vorvertrag zur Bezahlung fällig. |
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3. Der Kaufvertrag (atto
di compravendita)
Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an
der Immobilie an den Käufer über. Dies stellt einen entscheidenden
Unterschied zum deutschen Recht dar. Der Kaufvertrag wird von einem Notar
geschlossen. Der Notar wird sich, bevor er den Parteien den Vertrag vorlegt,
zunächst selbst einen Überblick bei den jeweiligen Registern machen. Hierbei
prüft er sowohl die Eigentumssituation an der Immobilie als auch die
Situation eventuell bestehender Belastungen. Im
wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des
Kaufvertrages.
4. Die Eintragung (trascrizione)
Um den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar zu machen, ist die
Registrierung bei den entsprechenden Registerämtern erforderlich. Damit soll
verhindert werden, dass der Verkäufer dasselbe Grundstück mehrmals verkauft.
In Italien hat jedoch diese Eintragung in die Register nur deklaratorische
Wirkung und keine konstitutive Wirkung wie in Deutschland, da das Eigentum
ja bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages übergegangen ist. Der Notar
wird diese Umschreibung umgehend veranlassen (bei Unterlassung macht er sich
schadenersatzpflichtig).
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Nebenkosten des
Immobilienerwerbes
Beim Immobilienerwerb und Finanzierung sollten Sie auch die
landesspezifischen Kosten kalkulieren.
Mit folgenden Kosten ist zu rechnen (Richtwerte):
-
Kaufvertrag: ca. 10% bei Zweitwohnsitz, ca. 4% bei Erstwohnsitz des
verbrieften Urkundenwertes (incl. Grunderwerbssteuer, Unterverbriefung üblich) zzgl. Notarkosten von
ca. € 1.500,- bis € 3.600,-
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evtl. Kosten für Gutachten (bei Finanzierung): ca. € 500,- bis €
1.000,-
-
evtl. Kosten für Hypothekenurkunde: ca. 2% vom Hypothekenbetrag bei
Zweitwohnsitz, 0,25% bei Erstwohnsitz
-
Maklercourtage: 4% vom Kaufpreis, wenn nichts anders beim Objekt
vermerkt ist.
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